Konut fiyatları enflasyonla eşitlendi: Duraksama dönemi

Osman Çaklı

Konut fiyatları neredeyse her gün artıyor. Fiyat artışları resmi istatistiklere de yansıyor. Merkez Bankası Eylül 2022 dönemine ilişkin Konut Fiyat Endeksi verilerini açıkladı. Konut fiyatlarındaki oran bir önceki yılın aynı ayına göre yüzde 189,2 artış gösterdi.

Bugün konut sahibi olmak için milyoner olmak gerektiği bir gerçek. Konut fiyatları gün aşırı durmaksızın artıyor ancak alım gücü aynı paralelde artmıyor, aksine giderek eriyor. Sektör uzmanları, talepte bir azalma gözlemlendiğini söylese de fiyatların düşeceğini bekleyenlerin hayal kırıklığına uğrayacağını belirtiyor.

BÜYÜK ARTIŞ DURDU: ‘KONUT FİYATLARI YERİNDE SAYIYOR’

Dar ve orta gelirlilerin konut sahibi olma isteği her geçen gün zorlaşıyor. Artan enflasyon yalnızca tüketicinin alım gücünü düşürmedi. Konut yapımında kullanılan çimentodan, demir çeliğe, keresteye kadar maliyetler son 1 yılda ikiye katlandı. Sektör temsilcileri konut üretimindeki girdi maliyetlerinin fiyatlara tam anlamıyla yansımadığını söylüyor.

Konut fiyatlarındaki aylık artışın yüzde 5 bandında olduğunu söyleyen ekonomist Barış Soydan, enflasyonun da aylık düzeyde yüzde 5 bandında olduğunu kaydetti. Soydan’ın söylediğine göre konut fiyatlarındaki fiyat artış hızının düşmesinin nedeni enflasyon ile aynı seyirde gitmesi. “Enflasyon yüzde 100 artar, konut fiyatları yüzde 80 artarsa burada yüzde 20’lik bir düşüş olduğunu anlarız.” 2019 yılında da benzer bir dönem yaşandığını hatırlatan Soydan, “enflasyon artarken konut fiyatları aynı oranda artmadı dolayısıyla reel durumda düşüş olmuştu” dedi.

‘FİYATLAR ENFLASYON KARŞISINDA GERİLEYECEK’

Ekonomist Soydan, konut fiyatlarındaki seyrin bu şekilde devam edeceğini düşünüyor. Nedenine dair ise banka faizlerini işaret ediyor. Bankalar konut kredisi vermiyor ya da çok yüksek oranlardan veriyorlar. Konut kredisiyle alınan ev sayısında sert düşüş olduğunu söyleyen Soydan, geçen yıl ekim ayı ile bu yıl ki ekim ayında yüzde 50 fark olduğunu belirtti. Talebin azalmasında önemli nedenlerden biri de bu. Soydan’a göre başkaca sebepler de yok değil. Büyük kentlerde 3 milyon TL’den aşağı ev bulmak mümkün değil. Para biriktirerek ev almak olası görünmüyor. “Kredi olması lazım kredi de yok. Hazırda parası olanlar zaten aldılar. İktisatta bir şeyin talebi azalırsa fiyatı da geriler. Reel gerileme başlamak üzere.”

Konut fiyatlarının düşmesine neden olacağı düşünülen TOKİ projelerinin karşılık bulmayacağını düşünüyor Soydan ve ekliyor: “TOKİ ne kadar sürede yapacak konutları. Nerede yapacak? Benim tahminin etkisi olmaz. Arz da problem elbette. İnşaat malzemelerinde yaşanan büyük artışlar yatırımcı sermayesinin tükenmesine neden oldu.”

‘FİYATLARIN DÜŞMESİNİ BEKLEMEK POLYANNA’CILIK OLUR’

Emlak Danışmanı Doğan Yücel de ekonomist Soydan’a paralel düşünüyor. TOKİ projelerinin konut piyasasında etkisiz kalacağını savunan Yücel, bunun nedeninin ise TOKİ’de gerçek ihtiyaç sahiplerinin konut sahibi olamamasına, denetleme yapılmamasına bağlıyor. Yücel, emlak piyasasında yerli alıcılar için konut sahibi olmanın hayal olduğunu ekleyen Doğan Yücel, “Yabancılar için Türkiye’de ev almak bir fırsat. Paraları değerli. Orta ve alt gelir grubundaki 4 kişilik bir ailenin hepsi çalışıyor olsa bile konut sahibi olamaz. Fiyatlar afaki yükseldi. Talep anlamında, piyasa aktörleri şuan yabancılar” dedi.

Yücel, piyasada durgunluk yaşanıyor olsa da fiyatların düşmesini beklemeyi Polyanna’cılık olarak değerlendiriyor. Yücel’e göre konut fiyatları düşmez. Nedeni ise demir ve çimento gibi inşaat girdi maliyetlerinin düşmemesi. Yücel, alıcı bulamayan konut sahibi “bekler” diyerek ekliyor: “Lüks projelerde talep devam ediyor. Tekstilci, futbolcu konutu satın alıyor. Nüfus artıyor, büyük kentler göç alıyor konut sorunu toplumsal bir barınma sorununa yol açabilir. Hükümetin konut politikasını yönetemiyor.”

Kamu bankaları aracılığıyla konut kredi faizlerinin düşürülmesi durumunda şuan yaşanan durgunluğun dağılacağını düşündüğünü söyleyen emlakçı Yücel, müteahhitlerin fiyatları yükselteceğini ifade etti.

‘GERİYE GİDİŞ OLMAYACAK’

İTO Gayrimenkul Hizmetleri Komite Üyesi Nilüfer Kas, inşaat maliyet fiyatlarından bahsediyor. Konut üretiminde metrekare birim fiyatının 20 bin lira olduğunu ve bunun içerisinde arsa payı olmadığını anlatıyor: “Bu şu demek, Türkiye’nin neresine giderseniz gidin 100 metrekarelik bir evi 2 milyon TL’nin altında üretemezsiniz. İnşaat maliyetlerini TÜİK yüzde 120 civarında arttığını söylese de gerçekte daha fazla. Bakın, konut fiyatlarında günler dahi çok önemli. Çünkü fiyatlar her gün pahalanıyor. Son 3 yıl içerisinde üretilen konut sayısı ihtiyacın çok altında.”

Kas, birçok insanın malını satmak istemediğini bunun nedeninin ise sattığı zaman yerine aynı niteliklere sahip konutu alamaması olduğunu söyledi. Ekonomist ve emlak danışmanının aksine Kas, piyasanın asla sabit kalmayacağını düşünüyor. Çünkü, gayrimenkul yatırımına her dönem iştahın olduğunu ifade ediyor. Öte taraftan satıcıların aciliyet durumu söz konusu değilse konutları satmadığını söylüyor Kas, gerekçe olarak satıcının da fiyatların artacağını beklediğini ekliyor.

Konut piyasasının her üç paydaşının ortaklaştığı konu fiyat düşüş beklentisinin gerçeği yansıtmadığı yönünde. Enflasyon karşısında bir düşüş gözleniyor olsa da fiyatlarda aşağı yönlü değişim olmayacak. Aksine durmaksızın artış devam edecek. Orta ve dar gelirliden doğru konut talebinde azalma olduğu yine her üç paydaşın ortak gözlemleri arasında.